一、背景介绍
房地产行业是国民经济的支柱性产业，能够带动建筑、建材、家居等多个关联产业发展，具有显著的产业拉动效应。近年来，随着城镇化进程推进和产业发展（尤其是化工、绿色食品等），江安镇房地产市场经历了一段快速发展期，对地方财政、城市建设和居民居住条件改善发挥了重要作用。然而，受宏观经济环境变化、行业周期性调整、疫情后续影响及县域人口吸附力等因素综合作用，当前江安镇房地产市场与全国许多类似县域一样，正面临深度调整期，部分风险显现，市场预期转弱，亟须国家层面统筹施策，引导行业化解风险、转型升级，促进市场企稳回升。
二、存在问题
结合江安镇实际调研考察，当前房地产企业及市场主要面临以下突出困难和新情况、新问题：
（一）突出困难
1.房企资金链压力空前巨大，风险持续暴露。一是销售回款骤降，现金流枯竭。市场观望情绪浓厚，商品房销售面积和金额持续大幅下滑，项目去化周期显著拉长，房企最核心的现金流来源几近断流。例如江安县某房地产企业，在售楼房住宅有100余套，在2024年9到10月份，月均成交量为19套左右，但现目前在售项目月均成交量较高峰期下降超过50%。二是融资渠道全面受限。在金融调控政策持续影响下，民营房企（尤其是中小型本土房企）从银行获取开发贷、按揭贷的难度极大。信托、债券等非标融资也大幅收缩，且成本高。江安镇部分本地房企反映，即使有抵押物，新增贷款审批也异常困难，主要表现为资格条件严苛，所需佐证材料繁杂，审批流程耗时长等。三是债务违约风险高企。前期积累的债务（包括银行贷款、信托、债券、民间借贷、上下游供应商欠款等）集中到期，在销售回款不畅、再融资无门的情况下，房企普遍出现债务违约，引发诉讼、查封、项目停工等一系列连锁反应。
2.市场供需关系发生深刻变化，有效需求不足。一是人口增长放缓与城镇化阶段性饱和。作为县城所驻地，江安镇面临人口外流（向宜宾市区、成渝等更高能级城市）的压力，新增城镇人口速度放缓，叠加前期棚改货币化安置等政策透支部分需求，导致市场潜在购房群体增长乏力。二是买房意愿不强。房价下行预期强化，购房者担心“买在高位”，加上经济下行压力影响居民收入预期和对未来就业的担忧，购房决策更加谨慎，刚需和改善型需求释放均受到抑制。
3.市场结构性问题凸显，库存压力分化。一是商业地产库存去化艰难。相较于住宅，江安镇前期规划建设的部分商业综合体、商铺、写字楼等面临更严峻的过剩局面，空置率高，租金下行，销售极其困难，成为房企和地方经济的沉重包袱。以剧荟广场为例，商业街区占地30亩，在售店铺200余间，但是目前在利用的只有不到90间，很多还处于转租空置状态，利用率低。
（二）新情况、新问题
房企经营模式难以为继，转型升级迫在眉睫。一是“高杠杆、高周转、高负债”模式崩塌。过去依赖快速销售回款支撑扩张的模式已不可持续。房企亟须探索低杠杆、精细化运营、注重产品力和服务的新发展模式，但转型面临人才、资金、经验等多重挑战。二是对新发展模式方向尚不明晰。如何结合县域特点（如江安的生态资源、产业特色、人口结构等），探索发展租赁住房、城市更新、代建、轻资产运营、物业增值服务等新赛道，缺乏清晰的路径和政策支持。
三、下步建议
推动以县城为重要载体的城镇化建设，促进县域房地产市场平稳健康发展，需要国家层面加强顶层设计，精准施策，统筹兼顾风险化解与长远发展：
（一）强化金融支持与风险处置，守住不发生系统性风险底线。一是差异化优化房地产金融政策。对符合条件（如项目正常开发建设、资金封闭管理、优先保交楼）的困难房企，尤其是聚焦主业、资质相对较好的民营房企，应阶段性放宽信贷政策。增加纾困基金额度并简化审批流程，确保资金精准快速注入停工项目。对江安镇等人口净流入态势相对平稳、风险项目清晰的县城，给予更灵活的信贷支持额度。二是创新融资支持工具。探索设立国家级或省级层面的县域房地产纾困基金，重点支持像江安镇这样有产业支撑、但短期流动性紧张的县城项目。鼓励资产管理公司（AMC）积极参与县域房企资产处置、项目重组。支持优质房企在银行间市场发行债务融资工具。
（二）多措并举激活有效需求，稳定市场预期。一是优化调整需求端限制性政策。在坚持“房住不炒”前提下，全面评估并适时退出或优化县城（如江安镇）层面的限购、限售等行政性措施。进一步降低首付比例和商业贷款利率下限，特别是针对首套刚需和改善性住房需求。例如，对特定人群（如多子女家庭、引进人才、新市民）加大购房补贴、税费减免力度。二是加快推进城市更新，释放改善需求。加大中央财政对县城老旧小区改造、城中村改造的支持力度。在江安镇等有条件的县城，探索更灵活的“房票”安置政策，并允许其在一定范围内跨区域、跨项目使用，打通商品房与安置房的通道，激活市场流动性。
（三）着力化解库存，优化供给结构。一是支持商业地产库存转型利用。出台专项政策，鼓励和支持地方政府、房企将闲置或低效的商业办公用房、老旧厂房等，在符合规划和安全要求的前提下，改造为保障性租赁住房、长租公寓、人才公寓、社区服务设施、文体场馆、创新型产业空间等。对江安镇这类商业库存压力大的县城，给予改造补贴、税费减免等支持。二是严控新增用地供应，盘活存量土地。根据商品住宅去化周期和市场需求变化，动态调整县城土地供应节奏和规模，对去化周期过长的区域（如江安镇部分非核心地段）应显著减少或暂停住宅用地供应。鼓励盘活利用存量建设用地，优先用于保障房、公共服务配套等。三是引导房企提升产品品质。鼓励发展绿色建筑、智能家居、适老化住宅、高品质社区。对符合新发展理念的项目，在容积率奖励、审批流程、税收优惠等方面给予支持。
（四）引导房企转型发展，构建房地产发展新模式。一是明确县域房地产发展新方向。引导房企从单纯开发商向城市综合服务运营商转变。支持其在县城开展租赁住房（特别是保障性租赁住房）业务、代建代管、物业管理、社区商业运营、存量资产盘活（如老旧小区改造参与）等轻资产业务。二是鼓励行业整合与优胜劣汰。在市场化、法治化原则下，支持优质房企并购重组困难房企的优质项目和资产，加快行业风险出清和资源优化配置。对江安镇等地的本土中小房企，鼓励其深耕本地、做精做专，或与大型优质房企合作。三是加强政策宣导与预期管理。 国家层面应持续释放积极信号，清晰传递“支持刚性和改善性住房需求”“防范化解风险”“促进市场平稳健康发展”的政策基调，稳定市场各方预期。及时准确发布市场运行数据，加强正面宣传引导。
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